《房价的逻辑：徐远的房产财富48讲》

疫情像显影剂，帮助人们看清了大城市的价值，看清了房价的规律，促进了房价的上涨

房子的价值，就是城市的价值 没有发展潜力的城市，房子是不值钱的 因此，对于城市的基本原理，对于城市的原始森林般的强大生命力，你要有足够的理解 理解城市的原理之后，你会敬畏城市的价值，对房子价值的倔强，也就不会感到奇怪

长期看，房价上涨有一个简单的公式，可以用来作为判断房价增速的参照： 房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度 这个公式完全可以解释我国的房价增速 根据这个公式，估计未来十几年我国房价每年增长6%左右，12年翻一番 到了2030年，大中城市的房价会翻倍

公寓虽然也是房子，但是只能拿利息，不参与分红 这主要表现在两个方面： 一是，公寓有期限限制 就像债券有到期日，到期了就还本付息，然后就结束了 二是，公寓对城市资源的分享有限制 比如不能落户、不能上学、不能办各种证，这也很像债券，只能拿固定利息，不能参与公司的经营，没有投票权

你可以把住宅看成城市的股票 随着城市的发展，这个住宅股票的价值是增值的，可以参与城市的分红，包括房租上涨、 房价上涨、 学位资源价值上涨，以及各种便利 而公寓呢，虽然也是房子，但是只能拿利息，不参与分红

计算房价收入比，要用未来的收入，不是现在的收入 因为，房价会对未来的收入提前反映

目前，我国的收入水平只有美国的1/7，相当于日本上世纪70年代，或韩国20世纪80年代的水平 经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数还很大，老龄化才刚刚开始，这一切都说明——房价上涨的空间还很大

这个清单是2021年5月21日的版本，以后会根据形势变化微调 海南自由贸易港的影响尚不明确，暂未考虑

住宅可以看作股票，而公寓更像债券 不是能不能买的问题，而是买的东西不一样，获得的收益也不一样

我想说的是，在决定房价的因素中，人口增长、老龄化从来都不是排在首位的因素 从主要国家的数据中，我们看不到人口因素的直接影响，很多发展中国家人口很多、很年轻，增长也很快，可房价并不增长或增长很慢，究其原因，还是经济基本面不好 影响房价的最主要因素还是：经济增长、城市化、通货膨胀

在中国的商业周期当中，4年是很长的时间，足够经济走一个完整的周期，股市走一个完整的涨落

过去半个世纪，很多国家经济大幅减速，甚至发生经济危机，可是只要经济能企稳，房价还会大幅上涨 我国经济增长虽然减速，但是依然较快，不需要担心房价崩盘

新冠疫情在全球蔓延，已经形成二战以来最大的人道主义灾难 严重的疫情之下，国内、 国际大城市房价普遍上涨 国内一线城市房价上涨8.3%，二、三线城市分别上涨2.9%和3.3% 国际上，美国、 欧洲、 亚太的主要大城市房价也是上涨的，很多城市涨幅很大，达到两位数增长

我列出一个城市清单，共18个城市 这18个城市发展潜力大、 房价空间也大

现实中，很多人担心中国的经济停滞，房价会出现断崖式的下跌 可是如果把俄罗斯的这个经验移植到中国，你会看到即便经济出现危机了、 经济负增长了，房价都不会大幅下跌，跌了还会反弹